结合土地估价涉讼案例分析看估价机构和估价师的

法律责任及执业风险

南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司    姜志华   邮政编码226001

    随着社会主义市场经济的发展，土地交易市场化程度的提高，许多经济活动需要进行土地估价。市场的需求催生了大量的土地估价中介机构，越来越多的人才投身于土地估价行业，使得土地估价师队伍日益壮大。但是，土地估价师的执业风险时刻存在，近几年业界也确实有土地估价师承担相应责任的事件发生，更好地防范土地估价师执业风险就显得越来越重要。防范执业风险需要土地估价师个人、估价机构、行业协会、政府主管部门等各方面的努力，尤其是估价师个人一定要加强风险意识，提高职业素养和专业技能，学法、知法、依法执业，要有自我保护和防范的意识。下面我主要从土地估价师个人的角度，提出一些土地估价师执业风险与防范的看法，寻求与业界同行共同探讨。

一、土地估价师执业风险的内涵

我们知道，土地估价的程序包括承接项目→估价准备→现场查勘→撰写估价报告→复核审批→交付报告→立卷归档。从工作程序上说，土地估价师通过自己的执业活动，撰写了土地估价报告，交付委托方，收取费用后，估价任务算是完成了。但是，从一开始，估价师就有了承担风险的可能。土地估价是专业性很强的工作，土地估价师出具的估价报告具有法律效力，许多经济活动均以此为据。因此国家制订了许多相关的法律法规，明确了土地估价师必须对其出具的土地估价报告的真实性负责，并规定了相应的责任。我认为，土地估价师执业风险的内涵，可以理解为土地估价师在出具了评估报告后，由于评估报告内容的真实性偏差对相应经济活动造成的损失应承担的相关责任。

 二、土地估价师执业风险的类型

从现有的法律、法规来看，土地估价师执业中可能面临的风险有以下几种：

    1、民事赔偿风险

民事赔偿风险主要是在土地价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，由土地价格评估机构承担赔偿责任，土地价格评估机构有权向签字的土地估价师追偿。民事赔偿风险还只是估价师从经济上对受到损失的当事人进行赔偿，尚不至于影响估价师的执业资格。

2、行政处罚风险

   行政处罚风险主要是在土地价格评估过程中，与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误，造成重大损失的，由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、并可处以罚款。这是比较严重的处罚，直接由主管部门作出，严重的可以吊销土地估价师资格证书，影响估价师的职业前途。

3、刑事处罚风险

    我国《刑法》中针对土地估价师执业规定了两个相关罪名，分别是“中介组织人员提供虚假证明文件罪”和“中介组织人员出具证明文件重大失实罪”。

《刑法》第229条第1、2款规定，“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。前款规定的人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金”——这是对“中介组织人员提供虚假证明文件罪”的阐述。

《刑法》第229条第3款规定，“第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金”——这是对“中介组织人员出具证明文件重大失实罪”的阐述。

前者属于故意犯罪，后者属于过失犯罪。同时，最高人民法院有关的司法解释还对上述两罪的立案标准作了明确的规定，“中介组织人员提供虚假证明文件罪”的立案标准是造成直接经济损失50万元以上，“中介组织人员出具证明文件重大失实罪” 的立案标准是造成直接经济损失100万元以上。受到刑事处罚的后果是相当严重的，不仅会极大影响估价师的职业前途，而且会对当事人刑事处罚剥夺人身自由。 

三、土地估价师执业风险的特征

通过上述几种风险类型的分析，可以归纳出土地估价师执业风险具有如下特征：

1、在一定时期内具有或然性

土地估价师执业风险只有在当事人确实受到了经济损失，并且这种损失是由估价报告的误导造成的时候才产生。比如银行贷款土地抵押评估，由于评估报告的“高评”使银行多放了贷款，借款人在一定时期后无法归还贷款，造成银行资金流失，这时就要追究评估师的责任，风险也因此发生。但是，如果借款人确实按借款合同还贷，履约情况正常，银行也不会追究责任，风险也不会发生，并不是每项有问题的评估都会发生风险。这是一种在一定时期内存在的或然风险。

2、责任最终由个人承担

从上面的风险类型分析可以看出，无论是民事上、行政上甚至刑事上，最终的责任总是由估价师个人承担。承担方式上有：追偿经济损失、注销执业资格甚至刑事处罚等，影响估价师的职业前途。所以说估价师是执业风险的最终承担者。

3、承担的责任与获得的报酬极不对称

就民事赔偿来讲，由于土地的标的额巨大，赔偿的金额通常是以万、十万甚至百万计的，而行政处罚和刑事处罚更会剥夺估价师的执业资格和人身自由。这与估价师评估所获得的报酬相比，简直是天壤之别。  

四、土地估价师执业风险的防范措施

从土地估价师执业风险的内涵、特征来看，土地估价行为中虽然存在着风险因素，甚至风险性还较强，但控制风险、防范风险，乃至消除风险还是大有方法和作为的。

1、加强法制学习，提高法律意识

从本质上说，土地估价师的执业风险就是承担法律责任。因为不管是受到经济赔偿、行政处罚或刑事处罚，都是依据相应的法律、法规作出的。许多土地估价师埋头钻研业务知识，对估价规范、估价技术、估价参数耳熟能详，但对法律知识却知之甚少，导致难以把握对与错、是与非、合法与违法以及罪与非罪的界限。作为估价师，必须学习有关的民法、经济法、合同法等民事法律知识，也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识。通过学习法律知识，了解所承担的法律责任及违法后果的严重性，就可以在心目中树立起一道是非界线。这是估价师防范执业风险的一项重要措施。

2、严格遵守职业道德，加强自尊自律

“公平、公正、公开”是土地估价师基本的职业道德标准，绝大多数估价师是能够遵守的。可是由于不同的原因，如碍于情面、争取业务、行政干预、谋取私利等，总有一些估价师违背了一些职业道德，使估价报告内容全部或部分失实，损害了当事人的利益，同时，也给自己埋下了一棵“定时炸弹”，说不定什么时候就会被追究责任。因此，估价师防范执业风险一定要遵守职业道德，加强自尊、加强自律，这是防范执业风险的根本措施。

3、保证估价结果的合理性

委托方拿到估价报告后，首先关心的是估价结果，因为估价结果对当事人的经济活动有决定性的影响。如果估价结果合理，估价师也就不会有任何承担法律责任的可能，执业风险也无从谈起。因此，提高估价结果的合理性是防范执业风险的核心措施。

如何保证估价结果的合理性？方法有很多，如规范操作、机构内部三级审核、案例和参数选准确取等。最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格。估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。要做到这点，就需要估价师平时下功夫去收集、整理分析市场信息，并将其应用于评估实践中。从某种意义上说，每一份评估报告的真正审核者不是单位的总估价师、总经理，而是市场。评估结果必须经得起市场的检验，这是防范风险的实质性方法。

4、规范估价业务委托合同，明确约定双方的责任和义务

有些风险是由于委托方和估价方责任未明确造成的。比如，土地估价规范中明确估价目的应由委托方提出，这点必须在委托合同中写明，并由委托方认可。因为不同估价目的下的评估结果会有较大差异。如果在委托合同中不加以约定或约定不明确的话，那么在发生评估报告的实际用途与报告内规定用途不符时，估价师极有可能由于“说不清楚”而被“合理地怀疑”为有意提供不实的评估报告。而有效防范此风险的方法是规范完善估价业务委托合同，明确约定双方的责任和义务。估价业务委托合同是进行估价的依据之一，它明确了委托方和估价方的权利和义务以及相应承担的责任，必须由委托方承担的责任和义务务必在委托合同中写明。

5、合理准确使用估价报告的“假设与限制条件”

在实践中，估价报告中的“假设与限制条件”对某些难以确定的事项作了必要的假设，同时限制了估价结果应用的条件，确实起到了保护估价师的作用。但是，必须注意的是，估价师必须杜绝滥用“假设与限制条件”，必须以合法、合规为前提。

6、加强同行间的沟通与合作

不同的估价师所具备的估价专长不一样，估价机构也是如此。通过同行的相互合作，可以取长补短、相互借鉴、互通信息，对一些难度较大或比较新型的评估业务可以共同探讨研究，在做出高质量的评估报告的同时，也分担了风险。