摘 要 当前，我国经济发展进入了新时代，在新形势新要求下，对土地估价行业的要求不断提高，同时也要求土地估价机构向着专业化、高要求、有担当的方向发展。本文主要从拓宽业务领域；行业数字化体系建设；土地估价机构内部治理和改革；专业人才队伍建设等方面进行了行业发展思考，以期有利于土地估价行业高质量发展。

一、积极应对房地产业转型，拓宽业务领域，实现可持续发展

目前我国房地产市场供求关系发生了重大变化，城市及房地产开发建设方式从“大拆大建”为主转向更新改造、盘活存量为主。再叠加前几年疫情的冲击，房地产业已进入深度调整阶段，土地估价行业同样也会受其影响。在此大环境、新形势下，房屋征收、土地出让、转让、租赁、抵押等经济活动减少，这将直接导致土地估价业务的需求下降。加之国际国内经济形势的变化和微观经济形势的暂时困难，行业内的竞争加剧，估价业务收费随之降低，因此，一些规模小、实力弱的土地估价机构将面临生存困境，在一定程度上加速了土地估价行业的调整和洗牌。

未来，土地估价行业的市场竞争势必更加激烈，估价机构要生存发展特别是可持续发展，亟需提供高质量的估价服务，不断深化拓展估价业务领域。

新时代下，随着中国社会经济的快速发展和城乡面貌的深刻变革，不单自然资源、住房和城乡建设等多部门，连企业单位和自然人也对土地估价的需求日益增长，并呈现出新的特点和趋势。

1.自然资源部门：

随着新《土地管理法》《自然资源价格评估通则》的实施和自然资源资产管理制度的改革，自然资源部门对估价的需求从土地自然资源的价格评估，扩展到海域、无居民海岛、森林、草原、湿地、海洋等自然资源的生态保护补偿和生态环境损害赔偿评估，以及区域空间规划实施评估、区域国土空间开发利用保护现状评估、区域资源环境与安全风险评估等各个方面。

他们需要土地估价来指导土地供应和编制国土空间规划。需要土地估价来确定土地征收补偿价格，评估矿业权、林权等自然资源资产价值，以及在生态保护和绿色发展中对土地进行合理评价和定价。

2.住房和城乡建设部门：

在城市化进程加速的背景下，该部门需要土地估价来指导城市规划，确保土地资源的高效利用和住房市场的稳定。

他们还依赖于土地市场来监测房地产市场动态，为房地产调控政策提供数据支持，以及在城市更新和老旧小区改造项目中评估土地价值。

3.环境保护部门：

环境保护部门在进行生态补偿、碳交易等环境权益交易时，需要土地估价来确定土地的环境价值，以及在土地利用规划和管理中考虑生态因素。环保和可持续发展理念的强化可能会催生新的估价业务类型，如生态补偿、碳汇交易等涉及环境权益的估价。

4.金融监管部门：

虽然金融监管部门不是直接从事土地交易的部门，但他们对土地估价的需求体现在对房地产金融市场的监管上，如评估抵押贷款的土地抵押物价值，确保金融监管体系安全性。随着金融创新的发展，如土地储备贷款、土地权益抵押贷款等金融产品的出现，可能会产生新的估价需求。

5.投资者和开发商：

在投资决策中，投资者和开发商需要土地估价来评估潜在投资项目的盈利能力，如土地的购买成本、开发潜力和预期收益。特色小镇、高新技术产业开发区等产业园区的发展可能会带动相关土地的估价业务，包括整体开发项目的投资回报分析。

6.法院和仲裁机构：

在土地纠纷案件中，法院和仲裁机构需要土地估价来确定争议土地的价值，为判决和裁决提供依据。

7.学术和研究机构：

学术研究机构在进行土地经济、城市规划和土地政策等领域的研究时，需要土地估价来获取实证数据，验证理论模型，推动学科发展。

8.公众和媒体：

公众对土地估价的需求体现在对土地交易透明度和公平性的关注上，媒体则需要土地估价来报道房地产市场动态，为公众提供信息。

9.国际投资者和跨国公司：

在全球范围内投资房地产的国际投资者和跨国公司需要土地估价来评估不同国家和地区的土地投资机会，以及遵守国际会计准则进行财务报告。中国企业“走出去”战略的实施可能会增加对外投资项目的土地评估需求，特别是在“一带一路”沿线国家。

10.社区和居民组织：

在城市更新和土地征收过程中，社区和居民组织需要土地估价来了解自己的财产价值，参与谈判，维护自身权益。

11.其他政府部门：

如交通、教育、卫生等部门在规划新的基础设施、学校、医院等公共项目时，需要土地估价来评估项目用地的价值，以及在项目实施过程中涉及的土地补偿和安置问题。

随着农村土地制度改革的深入，农地流转和集体经营性建设用地的评估需求将增加，包括但不限于农转用评估、租赁权评估等。

政府对于房地产市场调控政策的不断调整可能会影响住宅、商业、工业等不同用途土地的估价需求。

随着“一带一路”倡议和新型城镇化的推进，高速公路、铁路、城市轨道交通等基础设施项目的用地评估需求将保持强劲。

这些部门、企业单位或者自然人对土地估价的需求不仅推动了土地估价行业的专业化和标准化发展，也要求土地估价师具备更广泛的知识背景和更高的职业道德标准，以适应不断变化的市场环境和社会需求。

在深化改革的大背景下，自然资源部肩负起统一资源分类评价与统一确权登记的双重使命，这不仅为土地估价行业带来了前所未有的发展机遇，也提出了更高的要求。我们必须紧跟时代，以全新的视角和方法，重新定义和塑造土地估价行业的未来。

在业务领域上，我们将以前瞻性的眼光，从土地自然资源价格评估，扩展到海域、无居民海岛、森林、草原、湿地、海洋等自然资源的生态保护补偿和生态环境损害赔偿评估，乃至区域空间规划实施评估、区域国土空间开发利用保护现状评估、区域资源环境与安全风险评估、国土空间开发适宜性评价、对自然资源和生态环境基本条件的综合评价的全要素、全方位评价。我们将以前沿的理论和技术，深入挖掘这些资源在经济、社会、生态及文化等多重维度的综合价值，为资源的合理配置、有效利用和可持续发展提供科学依据。

我们不能孤立地看待土地估价，而应该将其视为资源管理的重要一环。因此，我们将积极融入资源开发利用保护的全过程全生命周期管理中，从资源的勘查、规划、开发、利用到保护、恢复、退出的每一个环节，都发挥我们的专业优势，提供全程、全方位的服务。

同时，我们也将以开放的姿态，积极寻求与其他领域的交叉融合。我们相信，只有站在更高的平台上，才能看得更远，走得更稳。我们将借鉴和吸收经济学、生态学、地理学等相关学科的最新理论，不断创新和完善我们的估价模型和方法，使之更加符合新时代的要求。

此外，我们也将重视人才队伍的建设。我们将引进和培养一批既懂土地估价，又了解资源管理，并具有宏观经济视野的复合型人才，他们将是引领我们走向新时代的中坚力量。

二、推动行业数字化转型，用新动能推动新发展

近年来，互联网、大数据、云计算、人工智能及区块链等技术加速创新，日益融入经济社会发展各领域全过程，世界主要国家和地区纷纷加快数字化转型战略布局。加快推进数字化转型，也是“十四五”时期建设网络强国、数字中国的重要战略任务。

土地估价行业是智力、知识和数据密集型行业，而土地估价机构作为土地要素市场的重要参与者，其积累的合法数据资源也是我国信息数据市场的重要组成部分，数字化转型为土地估价行业带来新的发展契机。从目前的市场情况来看，数字化转型的市场需求缺口很大，可归结为三点：

第一，数据大规模集成评估。如动迁过程中土地征收的全过程管理，以及自然资源价值核算等。

第二，聚焦项目的全过程管理。如城市更新、工业上楼、成片开发，以及国有资产的管理等。

第三，数据大规模集成评价估算。如城市大脑、城市运用和相关的城市管理；产业促成，包括产业招商；绿色建筑、楼宇经济评价等一系列巨大市场需求。通过管控的手段运用统一的业务标准，通过可视化的展示方式给客户进行相应的分析，提供相应的服务。

未来，数字化或将重新定义土地估价专业人员的工作边界，土地估价的大部分工作将通过智能化软件或估价机器人辅助来实现，估价师不再从事低效能工作，而是进行主动性和创造性的工作。

但数字化建设之路任重道远，当前土地估价行业缺乏数据一体化平台，未来仍需各方携手推进行业数字化体系建设，需完善科技创新工作机制，启动评估数据治理，建立行业数据标准体系和一体化平台，为“全员创新”打好基础。同时土地估价行业的资源也可通过技术工具快速转换为通用数据格式，为其他行业提供无限可能，实现跨行业数据的深度融合应用，为土地估价行业高质量发展添砖加瓦。

三、土地估价机构应勇于内部治理和改革，保障机构可持续发展

土地估价机构作为提供专业土地估价服务的组织，其内部治理和改革对于保障机构的可持续发展具有重要意义。土地估价机构内部治理涉及的内容很多，在此主要列举通过加强内部治理、推动内部改革、保障可持续发展等措施，不断提高估价机构的专业服务水平和运营管理效率，防范估价执业风险，为机构的长远发展奠定坚实基础。

（一）加强内部治理

1.完善组织架构：确保机构内部各部门职责明确、协作顺畅，提高工作效率。

2.建立健全规章制度：制定完善的内部管理制度，规范员工行为，确保机构运营合规。

3.强化风险管理：要把握和处理好业务发展与风险防控的关系，建立风险预警和应对机制，及时发现并应对市场、政策等外部风险。

4.提升服务质量：加强员工培训，提高专业技能和服务水平，确保为客户提供高质量的估价服务。

（二）推动内部改革

1.创新服务模式：研究探索数字化转型、探索新的服务模式，如线上估价、定制化服务等，满足客户多样化需求。

2.优化业务流程和建立标准制度：简化繁琐的业务流程，提高工作效率，降低运营成本；建立健全估价报告内部审核、估价档案管理等制度；要切实按照行业自律公约、执业行为准则等依法合规地开展估价工作，重视评估工作及其成果的质量，积极落实中国土地估价师与土地登记代理人协会新发布的土地估价报告三级审核制度要求，努力提升报告质量，守牢质量底线。

3.加强技术研发：关注行业动态和技术发展，积极引进新技术，提高估价服务的技术含量和准确性。

4.重视人才培养：重视建设高素质专业化估价队伍，制定青年人才培养计划，组织开展估价相关业务知识培训。

5.重视企业文化建设：估价机构应重视自身企业文化建设，不片面追求短期经济利益最大化，避免过度商业化。

6.拓展业务领域：在保障主业稳定发展的基础上，积极拓展相关领域业务，提高机构综合竞争力。

（三）保障可持续发展

1.坚持诚信经营：树立诚信为本的经营理念，确保估价服务公正、公平、公开。

2.建立良好口碑：通过提供优质服务赢得客户信任，树立良好品牌形象，提高市场竞争力。

3.加强品牌建设：加大品牌宣传力度，提高品牌知名度和美誉度，吸引更多优质客户。

4.拓展市场份额：积极开拓市场，拓展业务范围，提高市场占有率，为机构可持续发展奠定基础。

四、加强专业人才队伍建设，筑行业高质量发展之基

土地估价机构正朝着多元化、综合性、平台化发展；市场环境需求变化，科技的快速发展代替了一部分简单的估价工作，同时高质量的估价需求越来越多；估价行业的人才需求逐渐偏向于复合型人才。

人才是行业可持续发展的重要支撑，估价机构应该加强人才培养的规划和投入，建立完善的人才培养体系，因地制宜的给员工提供机会，多渠道锻炼、实践中成长，提高专业素养和综合能力。

高校作为人才培养的重要阵地,对于培养土地估价人才也扮演着重要角色，在人才培养的过程中，不仅要创新人才培养方案、专业建设、教材课程建设，吸收最新相关理论成果，还要加强人才实践技能、动手能力和设计技能。

协会是校企之间的桥梁，搭建校企合作新平台，为高校学科建设、企业高技能人才培养、大学生择业就业提供帮助，同时协会发挥平台优势，通过打造行业青年专家、技术专家、资深专家三位一体的专家队伍，搭建多元课题研究平台、加强智库建设、强化行业培训及定期举办行业学术座谈会，多管齐下培养行业人才，为高质量发展提供有力支撑。

通过协会、估价机构、高校三方建立合作常态化对接、交流、服务机制，助力行业人才培养和促进相关学科建设，提高土地估价行业竞争力，推动土地估价行业高质量发展。我们为他们提供最好的学习环境和成长空间，鼓励他们敢于探索，勇于创新，为构建新时代的土地估价行业专业体系贡献自己的力量。

五、结语

在新时代的浪潮中，土地估价行业正面临着前所未有的机遇与挑战。我们必须深入分析当前的经济形势，准确把握土地市场的动态变化，运用现代科技手段，如大数据分析和人工智能，提升土地估价的科学性和精准性。对估价机构内部需要进行改革，保障机构可持续发展。同时，我们要重视人才培养，引进和培养一批既具备扎实的专业知识，又能熟练运用现代技术手段的高素质人才，以满足行业发展的需要。

在此基础上，我们还需加强与政府、金融机构等相关方的沟通协作，为土地市场的健康稳定发展提供政策支持和金融服务。此外，我们要积极参与国际交流与合作，及时了解和掌握国际土地估价行业的最新动态和发展趋势，推动我国土地估价行业的国际化进程。

为了应对日益复杂的市场环境，我们还要不断完善行业监管体系，建立健全的法律法规和职业道德规范，确保土地估价行业的健康有序发展。同时，我们要积极推动行业标准和技术规范的制定与修订，提高行业整体水平，为政府决策和市场主体提供更加准确、可靠的土地价值参考。

综上所述，新时代的土地估价行业需要我们以专业的态度、创新的思维和务实的行动，应对挑战，抓住机遇，实现行业的高质量发展。我们有信心，在全体从业者的共同努力下，土地估价行业将在新的历史时期发挥更加重要的作用，为社会经济的持续健康发展做出新的更大贡献。